7 hacks pe viață care vă vor proteja ipoteca de plăți în exces

1. Alegeți termenul optim de împrumut

Termenul unui credit ipotecar afectează în mod direct suma plăților în plus: odată cu creșterea acestuia, crește și suma care trebuie plătită băncii pentru utilizarea banilor. Acest lucru duce la ideea de a încheia un credit ipotecar pe termen mai scurt. Dar este important să vă evaluați corect capacitatea de plată. Dacă nu achitați ipoteca, suma datoriei va crește din cauza penalităților. Și, în unele cazuri, banca poate rezilia contractul de împrumut. Dar, de obicei, băncile din prima zi de întârziere discută situația actuală cu clientul. În cel mai rău caz, vă confruntați cu un proces cu banca și vânzarea unui apartament pentru a achita datoria.

Pentru a nu intra într-o situație dificilă, este mai bine să luați un credit ipotecar pentru o perioadă cu o marjă. Termenul ar trebui calculat pe baza înțelegerii unei sarcini financiare confortabile, astfel încât fondurile să rămână pentru o viață normală și o posibilă forță majoră. Plățile lunare nu trebuie să vă oblige să economisiți la nevoile de bază: alimente, îmbrăcăminte, recreere. Veți avea întotdeauna posibilitatea de a vă achita creditul ipotecar înainte de termen, reducând în același timp suma plăților în exces.

2. Măriți prima tranșă

Cu cât suma pe care o depuneți în faza inițială este mai mare, cu atât va fi mai mică suma datoriei și a plăților în plus. Puteți pre-calcula plata în avans folosind o formulă specială sau pe un credit ipotecar calculator.

Să presupunem că intenționați să cumpărați un apartament pentru 10 milioane de ruble. Doriți să obțineți un credit ipotecar timp de 20 de ani și sunteți gata să efectuați o plată inițială de 1 milion de ruble. La o rată de 10% pe an, plata în exces a împrumutului va fi mai mare de 11,8 milioane de ruble. Dacă măriți plata inițială la 3 milioane de ruble, atunci plata în exces va fi mai mică - 9,2 milioane de ruble. Acesta este un calcul preliminar, condițiile exacte ale ipotecii vă vor fi furnizate la bancă.

Banca consideră plata inițială, împreună cu ocuparea forței de muncă, nivelul și stabilitatea veniturilor, ca o confirmare a solvabilității clientului. În acest caz, prima tranșă nu merge la bancă, ci este transferată vânzătorului, formând, împreună cu împrumutul, valoarea totală a proprietății. Unele bănci se oferă să încheie un credit ipotecar fără o avans, dar rata dobânzii pentru aceasta împrumutul poate fi mai mare sau banca va solicita un gaj imobiliar pe care îl aveți deja proprietate.

3. Explorează programe ipotecare

Este posibil să se reducă plata în exces a unui împrumut cu ajutorul stimulentelor și subvențiilor. De exemplu, puteți utiliza capitalul de maternitate pentru a forma o plată inițială sau pentru a rambursa un împrumut. Anul acesta poți obțineCapitalul matern (familial) 483 mii ruble pentru nașterea sau adopția primului copil și 639 mii pentru al doilea sau ulterior.

Există programe preferențiale pentru militari, pentru familiile cu copii, precum și pentru cei care doresc să cumpere locuințe în mediul rural sau în Orientul Îndepărtat. Se extinde până la 1 iulie 2022Cum se obține o ipotecă cu sprijin de stat la o rată de 7%? ipotecă preferențială: un împrumut poate fi emis la o rată de până la 7% pe an. Suma maximă a împrumutului pentru toate regiunile este acum de 3 milioane de ruble.

Puteți obține un credit ipotecar pentru locuințe terminate sau în construcție. Cumpărarea unui apartament în faza de groapă este mai ieftină decât atunci când casa a fost deja comandată. Adevărat, nu veți putea intra imediat în el și va trebui să vă stingeți simultan ipoteca și să plătiți chiria apartamentului. Calculați în avans dacă această opțiune este profitabilă.

4. Alegeți un sistem de plată convenabil

Puteți rambursa ipoteca cu plăți diferențiate sau cu rente. Cu un sistem diferențiat, dimensiunea plăților scade treptat. Cea mai mare povară financiară revine primilor ani de credite ipotecare. Cu o anuitate, plățile rămân neschimbate pe întreaga durată a împrumutului, dar plata finală excesivă a împrumutului va fi mai mare.

Puteți calcula în prealabil plățile lunare până la calculator. Să presupunem că intenționați să încheiați un credit ipotecar pentru 7 milioane de ruble pentru o perioadă de 20 de ani, cu 10% pe an. Cu o anuitate, va trebui să plătiți 16,2 milioane de ruble, adică plata excesivă a dobânzii va ajunge la 9,2 milioane de ruble. În acest caz, plata lunară va fi stabilită pe întreaga perioadă a ipotecii - 67,5 mii ruble.

Cu un sistem diferențiat, va fi necesar să se plătească 14 milioane de ruble, plata în exces va fi de 7 milioane de ruble. Dar primele plăți la împrumut vor ajunge la 88 de mii de ruble.

Băncile folosesc anuitățile mai des. Un sistem de plăți diferențiat este potrivit pentru cei care sunt bine versați în domeniul finanțelor și pot plăti în primii ani ai ipotecii contribuții maxime pe fondul cheltuielilor pentru reparații, achiziționarea de mobilier, închirierea locuințelor (dacă un apartament este cumpărat într-o clădire în construcție). De asemenea, împrumutatul trebuie să ia în considerare faptul că dimensiunea plăților lunare în cadrul unui sistem diferențiat se va schimba constant, astfel încât va deveni mai dificil să planificați un buget familial.

5. Efectuați plăți înainte de termen

Există mai multe opțiuni pentru achitarea creditului ipotecar înainte de termen.

• Reduceți termenul împrumutului. Ajută la creșterea părții de plată obișnuită, care vizează achitarea datoriei principale și la reducerea ponderii dobânzii.
• Reduceți plata lunară. Termenul de împrumut rămâne același, iar soldul datoriei principale este distribuit pe această perioadă. Cea mai mare parte a plății lunare este dobânda acumulată, iar o parte mai mică este datoria principală.
• Utilizați opțiunea combinată. Cu ajutorul acestuia, puteți reduce atât termenul ipotecii, cât și mărimea plății.

Este mai profitabil să scurtați termenul împrumutului, deoarece în final veți plăti în exces mai puțin în dobânzi. Dar reducerea plății obișnuite este mai sigură: dacă venitul scade brusc, vă va fi mai ușor să plătiți banca. Cea mai bună opțiune pentru mulți va fi o schemă combinată. De exemplu, puteți plăti o anumită sumă înainte de termen, reducând plata lunară, dar apoi continuați să plătiți pentru ipotecă în aceeași sumă ca înainte. Acest lucru va reduce atât plata obligatorie, cât și perioada de rambursare a împrumutului.

6. Refinanțează-ți ipoteca

Refinanțarea este înregistrarea unui nou împrumut pentru rambursarea celui vechi. Datorită lui, puteți obține cea mai bună rată a dobânzii și, prin urmare, puteți reduce dimensiunea plății lunare. Jocul merită lumânarea dacă diferența de rate este de cel puțin 1%. Uneori, pentru a deschide un nou împrumut și a plăti cel vechi, trebuie să plătiți prime de asigurare, servicii notariale și așa mai departe. După toate calculele, s-ar putea dovedi că este mai profitabil să nu închei un nou contract.

În unele bănci, de exemplu, există o suprataxă temporară la rata dobânzii de refinanțare - pentru perioada de reînregistrare a garanției în favoarea unui nou creditor. Acest proces poate dura 2-3 luni, timp în care vi se va percepe o plată sporită.

7. Obțineți o deducere de proprietate

Atunci când cumpărați proprietăți imobiliare, puteți returna până la 13% din valoare datorită deducerii proprietății. Fiecare persoană poate solicita o deducere fiscală o dată și sub rezerva limitei. Suma maximă pentru calcularea deducerii fiscale pentru construcția sau cumpărarea de bunuri imobile este de 2 milioane de ruble, chiar dacă a ta a valorat mai mult. Adică, puteți returna 260 de mii de ruble. Dacă ați cumpărat un apartament pentru mai puțin de 2 milioane de ruble, atunci soldul neutilizat poate fi transferat către un alt obiect.

De asemenea, puteți solicita o deducere fiscală a dobânzii plătite pentru ipotecă. Aici limita este mai mare - 3 milioane de ruble. Deducerea va fi de 390 de mii de ruble. În acest caz, soldul neutilizat nu poate fi transferat către alt obiect.

În total, atunci când cumpărați proprietăți imobiliare într-un credit ipotecar, puteți returna până la 650 de mii de ruble. O deducere fiscală poate fi emisă cu condiția să primiți un salariu alb și să plătiți impozitul pe venit la o rată de 13%. Deducerile nu pot depăși suma impozitului pe venit plătit. De exemplu, dacă ați adăugat 100 de mii de ruble la buget într-un an, deducerea nu poate fi mai mare decât această sumă. Dar soldul poate fi reportat la anul următor.

În unele cazuri, este imposibil să se emită o deducere a proprietății: de exemplu, dacă apartamentul a fost cumpărat în detrimentul capitalului maternal sau al fondurilor bugetare.