Cum să cumpărați un apartament într-o clădire nouă: instrucțiuni detaliate pentru cei care nu au făcut niciodată acest lucru

1. Faceți o listă de cerințe pentru apartament

Există o mulțime de clădiri noi pe piață: pentru a nu petrece săptămâni privind fiecare ofertă, este important să scurtezi cercul de căutare de la început. Pentru a face acest lucru, răspunde la câteva întrebări:

1. Ce dimensiune ar fi un apartament confortabil pentru tine? Și nu numai acum, ci și peste 5, 10, 15 ani. Acest lucru este important dacă intenționați să locuiți într-un apartament pentru o perioadă lungă de timp și vă pregătiți pentru sosirea copiilor.
2. Ce ar trebui să fie în apartament? Aici trebuie să luați în considerare nu numai aspectul și camerele, ci și numărul de băi și ferestre, dimensiunea balconului, prezența unei cămară și alte detalii.
3. Pe ce etaj vrei să locuiești? Toate podelele au avantajele și dezavantajele lor. De exemplu, din cele de sus se deschide o priveliște frumoasă, dar dacă se rupe liftul, va fi greu de urcat. Pe cele inferioare, nu trebuie să vă faceți griji pentru lift, dar zgomotul de la intrare sau de pe stradă va pătrunde în apartament.
instagram viewer
4. Din ce material este făcută casa? În cărămidă, izolarea termică și fonică este mai bună, dar sunt mai scumpe. Panourile sunt cele mai bugetare, dar cu o audibilitate foarte buna. Monolitice - puternice și durabile și au și pereți netezi. Dar cu izolarea termică și fonică pot apărea și probleme.
5. Îți place să te trezești dimineața devreme? Atunci ai nevoie de un apartament cu ferestre spre est. Dacă nu, mergi spre vest. Este mai bine să nu luați în considerare deloc apartamentele orientate spre nord: toamna și iarna va fi deosebit de întuneric și frig acolo.

Cel mai important lucru este bugetul. Vedeți cât de mult vă cer pe piață apartamentul de vis și dacă aveți destui bani. Dacă nu, calculați câți ani vor dura pentru achitarea ipotecii: acest lucru se poate face în calculatoarele online de pe site-urile băncilor. Si deasemenea VerificaDecretul Guvernului Federației Ruse din 30 aprilie 2022 Nr. 806 „Cu privire la amendamentele la anumite acte ale Guvernului Federației Ruse”dacă apartamentul tău este inclus în programul de credit ipotecar preferențial.

După calculele financiare, cerințele pentru locuințe pot fi ajustate. Dacă nu sunt suficienți bani, uită-te la imaginea apartamentului ideal și decide la ce puncte poți renunța.

2. Decideți asupra zonei

Acest lucru este, de asemenea, cel mai bine făcut înainte de a căuta o locuință. Este important să ții cont de propriile obiceiuri și de ritmul de viață. De exemplu, dacă lucrați în centrul orașului și nu doriți să petreceți trei ore cu mașina la birou, ofertele din zonele suburbane sunt probabil cel mai bine să nu luați în considerare. Și dacă vă plac activitățile în aer liber și lucrați de la distanță, apropierea de centrul orașului nu va fi la fel de importantă pentru dvs. precum apropierea de parcuri și lacuri de acumulare.

Zona ar trebui să aibă o infrastructură dezvoltată: magazine, locuri de recreere, spitale, școli, grădinițe, centre sportive. De asemenea, acordați atenție accesibilității la transport. Este convenabil atunci când în apropiere sunt autobuze, tramvaie, microbuze și metrou. Dacă toate dorințele sunt luate în considerare, puteți începe să studiați piața.

3. Verificați dezvoltatorul

Când sunt selectate opțiunile de apartament, nu vă grăbiți să faceți imediat o programare cu vânzătorul. Pierderea timpului vorbind și inspectând locuința va fi inutilă dacă dezvoltatorul nu este de încredere.

1. Explorați site-ul companiei. Ar trebui să existe istoricul acesteia (cu cât compania este mai veche, cu atât mai bine) și o documentație importantă. Inclusiv pentru ansamblul dvs. rezidential: autorizatie de construire, declaratie de proiect, amenajare, cost pe metru patrat.
2. deschis site-ul web Sistem informațional unificat pentru construcția de locuințe. Examinați-vă LCD-ul - informații tehnice și statistici privind timpul de lucru.
3. Puneți cu pumnul dezvoltatorului în cabinetul de dosare al dosarelor de arbitraj. Dacă a dat adesea în judecată cumpărătorii din cauza încălcării termenelor limită sau a altor probleme, este mai bine să nu facă o înțelegere.
4. Citiți recenziile clienților. Acordați o atenție deosebită dezavantajelor pe care le enumera și înțelegeți cât de semnificative sunt.

4. Privește prin apartament

Dezvoltatorul a fost verificat, apartamentul a fost selectat. Dar este prea devreme pentru a încheia un acord. Mai întâi trebuie să vezi locuințe. Ordinea inspecției depinde de starea casei.

• În faza de construcție. Vizitați instalația, inspectați zona și zona înconjurătoare. Deci, vă asigurați că promisiunile dezvoltatorului corespund realității. Există un truc de viață pentru apartamentele din case tipice cu panouri: află seria de case și caută altele care sunt la fel, dar deja puse în funcțiune. Discutați cu chiriașii lor și aflați cât de confortabile sunt apartamentele achiziționate.
• Casa este inchiriata, iar in apartament se poate intra. Verificați conformitatea cu filmările, calitatea instalării ferestrelor, starea pereților și a podelei. Și, de asemenea, munca capotei și prizelor. În primul caz, deschideți fereastra și atașați o foaie de hârtie la aerisire - ar trebui să fie trasă pe grătar. În al doilea, folosiți o șurubelniță indicator sau luați orice aparat electric ieftin pentru inspecție și încercați să îl porniți. Nu trebuie să testați o nouă priză cu un smartphone - dacă ceva nu merge bine, gadgetul nu va fi bun.
• Apartamentul este deja terminat. Asigurați-vă că cusăturile de pe pereți, tavan și podea sunt îngrijite. A plăti în exces pentru linoleum strâmb sau tapet care clocotește este o plăcere îndoielnică.

5. Semnează un acord

Ești la linia de sosire! Acum trebuie să ne ocupăm de documente. Există trei opțiuni aici.

1. Acord de vânzare și cumpărare (SPD). Astfel de NecesarCodul civil al Federației Ruse capitolul 30. Cumpărare și vânzaredacă casa este deja construită. Costul apartamentului în acest caz va fi mai scump, dar va fi posibil să vă mutați imediat și nu va trebui să vă faceți griji cu privire la încălcarea termenelor. Înainte de semnarea contractului, este necesară încheierea unui act de acceptare și transfer.
2. Acord de participare la capitaluri proprii (DDU). EsteLegea federală nr. 214-FZ din 30 decembrie 2004 (rev. din 14 martie 2022) „Cu privire la participarea la construcția comună de blocuri de apartamente și alte obiecte imobiliare și privind modificările la anumite acte legislative ale Federației Ruse”. Articolul 4 Acord de participare la construcția comunădacă casa este încă în construcție: nu cumpărați apartamentul în sine, ci dreptul de proprietate asupra acestuia. Aici este extrem de important ca plata locuinței să se facă printr-un cont escrow - un cont bancar la care dezvoltatorul nu va avea acces până când obiectul nu este predat. Daca firma nu finalizeaza lucrarea pana la urma, puteti returna banii. În textul contractului, studiați cu atenție condițiile de punere în funcțiune, condițiile de predare a cheilor și condițiile de compensare pentru zonă (va fi util dacă filmarea apartamentului se dovedește a fi mai puțin sau mai mare în Sfârşit).
3. Contract de cesiune a drepturilor de creanță (DUPT). De asemenea esteLegea federală nr. 214-FZ din 30 decembrie 2004 (rev. din 14 martie 2022) „Cu privire la participarea la construcția comună de blocuri de apartamente și alte obiecte imobiliare și privind modificările la anumite acte legislative ale Federației Ruse”. Articolul 11 Cesiunea de creanțe în baza unui contract în stadiul de construcție. În acest caz, dreptul de proprietate nu este dobândit direct de la firmă, ci de la o persoană privată care a încheiat un DDU cu dezvoltatorul. Costul locuinței în acest caz este de obicei mult mai mic, dar cumpărătorul trebuie să fie atent. Asigurați-vă că vânzătorul nu are datorii restante față de dezvoltator și asigurați-vă că contractul de cesiune este corect înregistrat la Rosreestr. După toate semnările, veți avea în mâini DDU și DUPT originale, confirmând transferul integral al drepturilor. Un punct important este că dezvoltatorul trebuie să fie anunțat de încheierea contractului.

6. Ia cheile

Cu case gata făcute, totul este simplu: au verificat apartamentul, au semnat contractul - cheile sunt ale tale. Cu cei în construcție, este mai dificil, pentru că mai întâi trebuie să așteptați finalizarea construcției. Când casa este gata de funcționare, dezvoltatorul trebuie saLegea federală nr. 214-FZ din 30 decembrie 2004 (rev. din 14 martie 2022) „Cu privire la participarea la construcția comună de blocuri de apartamente și alte obiecte imobiliare și privind modificările la anumite acte legislative ale Federației Ruse”. Articolul 8 Transferul unui obiect de construcție comună te anunta oficial. Apropo, dacă vânzătorul a încălcat termenii specificati în contract, puteți cerereLegea federală nr. 214-FZ din 30 decembrie 2004 (rev. din 14 martie 2022) „Cu privire la participarea la construcția comună de blocuri de apartamente și alte obiecte imobiliare și privind modificările la anumite acte legislative ale Federației Ruse”. Articolul 6 Termenul de transfer de către dezvoltator a obiectului construcției în comun către participantul la construcția comună pedeapsa de la el.

După primirea scrisorii, veți avea timp să inspectați cu atenție locuința și să semnați certificatul de acceptare - conform legii, se acordă o săptămână, dar pot fi indicați și alți termeni în DDU. În timpul unei vizite la apartament, verificați filmarea, calitatea instalării ferestrelor, absența fisurilor în pereți și alte puncte importante. În cazul în care un va fiLegea federală nr. 214-FZ din 30 decembrie 2004 (rev. din 14 martie 2022) „Cu privire la participarea la construcția comună de blocuri de apartamente și alte obiecte imobiliare și privind modificările la anumite acte legislative ale Federației Ruse”. Articolul 8 Transferul unui obiect de construcție comună defecte - informați dezvoltatorul: acesta trebuie fie să le elimine, fie să reducă prețul contractului, fie să compenseze costurile eliminării problemelor. Dacă totul este în regulă, puteți semna certificatul de acceptare și puteți primi cheile.

7. Înregistrați proprietatea

Ultimul pas! Pentru a deveni un proprietar de locuit cu drepturi depline, va trebui să te mai chinuiești puțin cu hârtiile. Poți înregistra proprietatea la birourile MFC și Camerei Cadastrale, de la distanță pe site-ul Rosreestr sau prin trimiterea documentelor prin curier sau poștă. În orice caz, va trebui să:

1. Colectați un pachet de documente. Cerere de proprietate, pașaport, DKP sau DDU (dacă ați cumpărat o casă prin cesiune de drept, atunci DDU și DUPT), act de acceptare și transfer, pașaport tehnic al apartamentului, decizie de punere în funcțiune și o serie de altele hârtii. Lista poate varia în funcție de circumstanțe, de exemplu, metoda de cumpărare a unui apartament (pentru numerar sau cu ipotecă). Pentru o listă completă a lucrărilor de care aveți nevoie, accesați constructor de situaţii de viaţă pe site-ul Rosreestr.
2. Plătiți taxa de stat. Ea este este egal cuMărimile taxei de stat pentru înregistrarea de stat a dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare (apartamente, terenuri și alte proprietăți) / ConsultantPlus 2.000 de ruble, indiferent de numărul de proprietari. Chitanța de plată trebuie tipărită și atașată la pachetul de documente.

Rămâne de așteptat finalizarea procesului de înregistrare. Când totul este gata, ridicați actele de la biroul MFC sau de la camera cadastrală. Gata, apartamentul tău!