Închirieri, revânzări și fonduri: 7 moduri de a câștiga bani în imobiliare
Miscelaneu / / August 22, 2022
1. Închiriază un apartament
Metoda este simplă, dar este important să acționezi în limitele legii. Primul pas este un contract. Atât pentru închiriere pe termen lung, cât și pentru închiriere zilnică trebuie să încheiCodul civil al Federației Ruse. Capitolul 35 Închirierea unei locuințe contract scris cu angajatorul. Acest lucru este pentru a proteja finanțele și proprietatea în cazul în care chiriașul deteriorează mobilierul sau începe să elibereze apartamentul fără știrea dvs. Fără un contract, va fi dificil să argumentezi și să cauți despăgubiri. Un alt mod de a te asigura financiar - luaCodul civil al Federației Ruse. Articolul 329 Modalități de asigurare a îndeplinirii obligațiilor noii chiriasi au un depozit si specifica in contract in ce cazuri suma nu va fi returnata chiriasului.
Al doilea punct important îl reprezintă taxele pentru închirierea unui apartament. Persoanele fiziceCodul Fiscal Articolul 224. cote de impozitare plătiți 13%, IPCodul fiscal al Federației Ruse Articolul 346.20. cote de impozitare
simplificat - 6%. Dacă acest lucru nu se face, există riscul de amendaCodul fiscal al Federației Ruse Articolul 122. Neplata sau plata incompletă a sumelor de impozit (taxe, prime de asigurare) — de la 20 la 40% din valoarea impozitului neachitată. Nu eliberează datoria în sine.Închiriază un apartament real și plătit integral și locuințe achiziționate cu ipotecă. Dar trebuie să ținem cont de cererea de pe piața imobiliară și de ratele de la bănci. Să presupunem că dacă costul chiriei scade cu 4%, iar ipoteca mănâncă încă 3% pe an din randament, poți fi pe roșu. Acest lucru este valabil mai ales acum, deoarece prețurile imobiliarelor și ratele creditelor ipotecare au crescut vertiginos în primăvară.
2. Organizați subînchirierea locuințelor închiriate
Zona pe care ai închiriat-o poate fi reluaCodul civil al Federației Ruse articolul 615. Utilizarea proprietății închiriate unei alte persoane. În acest caz, nu va trebui să cumpărați un apartament, dar este important să obțineți acordul proprietarului și să îl fixați în contractul de închiriere primară.
Există două moduri de a câștiga bani aici:
- Inchiriez o parte din spatiu. Să presupunem că închiriezi un apartament cu două camere și mai pui o persoană într-o cameră liberă.
- Închiriază spațiul închiriat în timpul absenței. Găsiți un chiriaș temporar pentru o locuință pentru o vacanță sau o călătorie de afaceri.
În plus, costul unui subînchiriere poate fi majorat din cauza absenței obligațiilor. Chiriașul principal este în continuare responsabil față de proprietar pentru starea proprietății și plata la timp, iar subchiriașul nu trebuie să-și facă griji pentru acest lucru.
Pentru securitate, este de asemenea important să se încheie un acord similar cu cel care se întocmește la închirierea locuinței. Singura condiție nouă este ca perioada de valabilitate a acestui document să nu depășească termenii celui primar.
3. Investește în imobile comerciale
Nu este necesar să cheltuiți zeci sau sute de milioane, sau poate chiar miliarde de ruble pentru a deschide un centru comercial sau pentru a transforma un apartament de la parter într-un magazin sau cafenea. Puteți investi în imobile comerciale cu o sumă relativ mică la îndemână prin fonduri mutuale (UIF). Ei colectează fonduri de la investitori și le investesc, iar în schimb, participanții la fond primesc o acțiune - o garanție care confirmă proprietatea. Fondurile mutuale se pot ocupa de diferite active - acțiuni, obligațiuni, afaceri și, de fapt, imobiliare comerciale.
În funcție de lichiditatea activului, adică de capacitatea de a-l vinde rapid, fondurile mutuale sunt deschise, interval, schimbate și închise. Fondurile imobiliare sunt de obicei doar cele închise: este destul de ușor să cumpărați acțiuni în orice moment în aplicațiile bancare, dar să le rambursați după închidere (termenele sunt indicate imediat). Va fi posibilă ieșirea din fond mai devreme decât data planificată numai prin revânzarea acțiunii unei alte persoane.
Randamentul oferă aici o modificare a valorii acțiunii: crește odată cu prețul imobiliar și cu taxele de la chiriași. Frecvența plăților depinde de strategia fondului mutual închis:
- Dacă fondul investește în imobile comerciale în construcție, se va putea obține profit numai după punerea în funcțiune. Până la vânzarea acțiunii nu vor fi creditați bani în cont.
- Dacă fondul cumpără proprietăți gata făcute, acționarii primesc venituri intermediare din chirie în fiecare trimestru. Nu este nevoie să așteptați răscumpărarea acțiunii pentru a primi venituri. Contractele cu chiriașii se încheie pe o perioadă lungă (de la 5 la 15 ani), ceea ce asigură stabilitatea plăților.
În orice caz, după închiderea fondului, proprietatea este vândută, iar banii sunt împărțiți între investitori. Suma depozitului inițial crește din cauza profitului din creșterea prețurilor la obiecte.
Există riscuri în acest mod de a face bani. De exemplu, ieșirea anticipată a chiriașilor sau o scădere a valorii de piață a bunurilor imobiliare pot afecta profitabilitatea. Pentru ca cota să fie stabilă, trebuie să studiați cu atenție fondul mutual înainte de a cumpăra: verificați istoricul acestuia, recenziile, vedeți cu ce clienți lucrează.
Investiția în imobiliare printr-un fond de investiții închis este ușor cu Societatea de Administrare "Fonduri imobiliare moderne”- operează pe piața rusă din 1996. MC gestionează acum cinci fonduri închise care cumpără și închiriază depozite, centre comerciale, birouri și alte spații scumpe și profitabile.
Costul contribuției minime este de 100.000 de ruble. Este mai ieftin decât o achiziție cu drepturi depline de bunuri imobiliare comerciale, în plus, este mai puțin consumatoare de energie: alegerea spațiilor, comunicarea cu chiriașii, documentația - toate acestea sunt preluate de societatea de administrare. Proprietarul acțiunii în acest moment primește pur și simplu venituri. Termenul investiției în fonduri mutuale închise este de la 5 la 10 ani. Drepturile deținătorilor de unități sunt garantate și de un depozitar special: acesta ține evidența drepturilor asupra unităților din mai multe fonduri și societăți de administrare simultan.
Înainte de a cumpăra un imobil în Marea Britanie "Fonduri imobiliare moderne» efectuează o evaluare a riscurilor investiționale și cinci tipuri de audituri, inclusiv tehnice și juridice, - selectează numai obiecte de înaltă calitate. În plus, compania evaluează atractivitatea imobiliară pentru chiriașii ancoră, adică companiile mari și rețelele federale, cum ar fi piețele. Riscurile că vor să rupă un contract pe termen lung și să părăsească site-ul sunt mai mici decât cele ale unei afaceri mici și numai în curs de dezvoltare.
Deveniți un investitor
4. Revinde apartamentul „ucis”.
Există suficiente apartamente pe piața imobiliară secundară cu reparații proaste, comunicări de urgență sau încălcări ale legii. Din cauza problemelor, costul lor este de obicei mic - chiar dacă locația este bună și filmările sunt impresionante. Poți câștiga bani pe astfel de imobile dacă elimini toate neajunsurile și scoți la vânzare la preț de piață.
În acest caz, trebuie să vă evaluați în avans capacitățile și gradul de problematicitate al apartamentului. Pentru a-l aduce într-un aspect atractiv, va trebui să cheltuiți energie, să investiți în materiale de finisare, servicii de instalații sanitare, să vă angajați un avocat și să puneți în ordine documentele. În plus, trebuie să acționați rapid după achiziție: există riscul ca, în timpul reparației și soluționării altor probleme, valoarea de piață a locuințelor să scadă și să șteargă toate beneficiile potențiale.
5. Cumpărați un apartament într-o casă în construcție
În faza de construcție, locuința costă mai puțin, iar când apartamentul este gata, îl poți revânzi pentru mai mult și câștigi din diferența de preț. În acest caz, se încheie un acord de acțiuni - dobânditLegea federală nr. 214-FZ din 30 decembrie 2004 „Cu privire la participarea la construcția comună a clădirilor de apartamente și alte obiecte imobiliare și asupra modificărilor la anumite acte legislative ale rusului Federaţie". Articolul 4 Acord de participare la construcția comună drepturi de proprietate, nu apartamentul în sine. Pentru a evita problemele cu dezvoltatorul, trebuie să vă asigurați în prealabil că textul documentului indică termenii de punere în funcțiune, termenii de predare a cheilor și condițiile de compensare. Cu acesta din urmă, va fi mai ușor să rezolvi problemele dacă spațiul de locuit final se dovedește a fi diferit de cel menționat în contract în ceea ce privește filmarea sau alte condiții.
În plus, înainte de a cumpăra, este important să luați în considerare cu atenție istoria și reputația dezvoltatorului - în caz contrar, există riscul de a întâlni o construcție pe termen lung sau doar de a obține un apartament nereușit. Pentru a face acest lucru, trebuie să studiați documentele de pe site-ul web al dezvoltatorului, să le spargeți Sistem informațional unificat pentru construcția de locuințe și cabinetul de dosare de cazuri de arbitraj, precum și citiți recenziile clienților.
6. Investește în titluri garantate cu ipoteci (MBS)
Titluri garantate cu ipoteci - obligațiuni, produsLegea federală „Cu privire la titlurile ipotecare” din 11 noiembrie 2003 N 152-FZ bănci. Schema de lucru este următoarea: clientul băncii ia bani de la el pentru a cumpăra imobile, iar banca emite titluri de valoare pentru aceeași sumă și le trimite la bursă, de unde sunt cumpărate de investitori. Banca în acest caz câștigă prin compensarea fondurilor cheltuite pentru acordarea unui împrumut, iar investitorul primește venit garantat: profitul este fix și scade o dată pe trimestru sau șase luni din dobânda pe care o plătește banca creditor.
Principalul dezavantaj al acestei metode este pe termen lung: puteți retrage depozitul numai după ce ipoteca este plătită integral, iar aceasta este de obicei decenii. În plus, există riscul ca împrumutatul să nu poată plăti deloc ipoteca. Dar suma depozitului poate fi orice: este real să cumpărați ICB pentru 1.000 de ruble. Și sunt vândute în schimburi - nu trebuie să mergeți nicăieri și să interacționați cu terți pentru a cumpăra.
7. Cumpărați obligațiuni de dezvoltare
Dezvoltatorii nu pot folosi acum fondurile deținătorilor de capitaluri proprii pentru a construi case noi - banii sunt în conturi escrow. Și au nevoie de finanțare, așa că ei eliberareTitluri de valoare în loc de cărămizi: ce trebuie să știți despre obligațiunile de dezvoltare / RBC obligațiuni: investitorii le cumpără, adică dau fonduri pentru implementarea proiectelor, iar dezvoltatorul returnează apoi banii, dar cu dobândă.
RandamentVolumul obligațiunilor plasate ale dezvoltatorilor din Rusia aproape sa dublat pe parcursul anului / TASS aici este mare - 10-15%, dar există multe riscuri. De exemplu, dacă cererea de locuințe în clădiri noi scade, cifrele de vânzări ale companiilor vor scădea - nu vor fi bani pentru a plăti dobânda.
Achiziția de acțiuni într-un fond mutual închis este o modalitate fiabilă de a câștiga bani din imobiliare. Există puține riscuri aici, deoarece profitul este format nu dintr-una, ci din două surse - costul chiriei și modificările prețului pieței. Venitul este distribuit între acționari o dată pe trimestru. Strategia de management ZPIFFonduri imobiliare moderne” presupune cumpărarea doar a obiectelor construite și deja închiriate, astfel că investitorii încep să primească imediat profit din acțiune. Și rentabilitatea lor potențială nu este mai mică decât VOD - aproximativ 15% pe an.
Poți deveni investitor în imobile comerciale pe site-ul și în biroul societății de administrare "Fonduri imobiliare moderne». Angajații vă vor ajuta să alegeți fondul potrivit, să întocmiți documente și să faceți un depozit.
Află mai multe