Cum să nu devii o victimă a escrocilor și să nu pierzi un apartament
Miscelaneu / / April 04, 2023
Aceste sfaturi vă vor ajuta să vă păstrați proprietatea în siguranță și să vă păstrați rudele în vârstă în siguranță.
Cartea lui Ernest Aslanyan „Știu totul despre tine” a fost publicată la editura Bombora. În ea, detectivul, bazându-se pe propria experiență și pe mulți ani de practică, împărtășește metode de protejare a vieții și a informațiilor. Publicăm un fragment din capitolul al cincilea despre cum să nu te îndrăgostești de cârligul înșelătorilor atunci când cumperi sau vinzi imobile.
Agenții imobiliari negri
M-am trezit cu un zdrăngănit în gaura cheii. Cineva a încercat să spargă ușa. Eram pe cale să sun la poliție, căutând în același timp ceva la îndemână cu care să ripostez. Dar în prag a apărut o femeie de vreo 50 de ani. A deschis ușa cu cheia într-un mod de afaceri și a început să se descalțe. Am ieșit pe coridor - probabil că ochii mei erau de cinci ruble de surpriză. „Tu ești Alexandru? el intreaba. - Foarte frumos. Numele meu este Elena Pavlovna, acum voi locui aici. Eram complet pierdută: „În ce sens? - În cel mai direct mod. Am și un document”, iar ea mi-a arătat o lucrare despre proprietatea comună. În acest moment, ceea ce se întâmplă a început să-mi amintească de un film prost. Am citit aceasta scriere. Apoi din nou. Și mai departe. Totul era corect. Moscova, strada Novoostapovskaya, 6. Apartamentul meu.
Clientul, un om respectabil, proprietarul unei firme de consultanță, s-a așezat pe un scaun în fața mea și a povestit această poveste, sufocându-se de indignare.
„Am crezut că a fost un fel de greșeală. Avem un apartament cu fosta mea soție. Nici acum nu se află în țară - a plecat șase luni în Austria pentru afaceri. Nu avea de gând să-și vândă cota - ei bine, asta înseamnă sută la sută! Mai ales fără să mă avertizezi!
Acum câțiva ani, el și soția lui s-a despărțit, dar a păstrat o relație bună și un apartament mare și spațios lângă centru, pentru doi. După cum se spune, nimic nu prefigura probleme. Dar apoi Alexandru și-a sunat totuși soția și nu i-a plăcut ceea ce a auzit.
În urmă cu cinci luni, ea a luat un împrumut garantat cu imobiliare și a plătit în mod regulat dobândă. Dar în ziua următoarei plăți, din anumite motive, i s-a spus că nu a plătit creditul la timp și, prin urmare, apartamentul a fost transferat către societatea de înstrăinare. Iată contractul, iată decizia instanței. În timp ce soția intra în panică și nu îndrăznea să-i spună fostului ei soț, în speranța că totul se va rezolva cumva de la sine, oamenii se mutaseră deja în apartament.
— Și crezi că acesta este sfârșitul? El a continuat. „A doua zi, au apărut mai mulți locuitori. Patru niște sportivi care au adus cu ei mai multe valize și atâtea echipamente sportive, de parcă ar fi de gând să deschidă o sală de sport în apartament. Au țipat constant, au lăsat gantere, au ocupat baia timp de 3 ore. Desigur, primul lucru la care am fost avocat. Dar s-a uitat la ziare și a spus că totul este legal. Cum s-a întâmplat? Era necesar să decizi urgent ceva, înțelegi, este absolut imposibil să trăiești într-un astfel de mediu. Am încercat să iau contact - am cerut să fiu mai liniștit. La care a primit imediat o ofertă de a schimba un apartament: „Vedeți, ne este greu să ne înțelegem. Sunteți o persoană serioasă, nici nu vrem să vă provocăm niciun inconvenient, așa că haideți să găsim o opțiune care să se potrivească tuturor.”
Clientul și-a lăsat capul în mâini și și-a frecat obosit ochii.
„Sincer, nu am vrut vinde apartament, care a fost renovat recent, dar mă întrebam ce vor oferi. Și știți ce - au avut imediat un cumpărător care este gata să plătească 20 de milioane. Avand in vedere ca apartamentul costa 25. „Dar urgent”, spun ei. Și susțin nu pentru 25% din comisionul agenției, așa cum ar trebui să fie conform documentelor, ci pentru toate 50%. Desigur, am refuzat. Dar după aceea, condițiile de viață au devenit și mai insuportabile. În general, sunt în panică. Nu știu ce să fac. Avocații și poliția nu văd corpus delicti. O speranță pentru tine...
Oricât de absurdă ar părea situația, zeci de oameni se confruntă cu ea în fiecare zi. Clientul meu a fost o victimă a agenților imobiliari de culoare.
Totul se întâmplă după o schemă bine stabilită: cumpără o cotă minimă din spațiul de locuit și populează așa-zișii „vecini de profesie”: oameni fără adăpost, sportivi, stăpâni de pisici – cei cu care este incomod să trăiești.
„Vecinii” primesc un salariu pentru fiecare zi în care locuiesc în apartament, iar cu cât această zi este mai insuportabilă, cu atât mai bine.
Ei merg goi intenționat, pot face scandal, se îmbăta, deschid geamuri la -25, scot toaleta, se presupune că pentru a face reparații. Nimic din toate acestea nu este o crimă politie nu vei aplica. Dar după ceva timp, proprietarul apartamentului este pur și simplu gata să urce pe perete dintr-o astfel de mizerie. Apoi „vecinii” oferă un schimb. Ciudat, nepotrivit. Dar o persoană adusă la epuizare emoțională completă poate efectua orice acțiune ilogică, doar pentru a scăpa de sursa stresului.
S-ar părea că, din moment ce toată lumea știe despre astfel de scheme, poliția ar trebui să intervină. Dar nu este atât de simplu. În relațiile de drept civil, dacă din punct de vedere pur legal totul este făcut corect, este foarte dificil să dovedești că aceasta este fraudă.
Și totuși, ceva se poate face.
Eu și clientul am decis să ne asigurăm că acordul de înstrăinare a fost declarat nul. La urma urmei, fosta soție avea toate cecurile la plăți pentru credit, corespondența cu managerii, extrasele bancare - aceasta este practic o garanție că se va putea dovedi corectitudinea. Prin urmare, păstrați întotdeauna toate bucățile de hârtie - într-o zi vă pot fi utile.
Societatea creditoare a insistat că nu a primit niciun ban și totul s-a făcut conform legii. Dar dacă situația cu rezilierea contractului a fost fraudată, atunci acesta este deja articolul 159, partea 4 din Codul Penal al Federației Ruse - „Fraude, săvârșite de un grup organizat, sau la scară deosebit de mare, sau care au ca rezultat privarea de dreptul cetățeanului la locuință sediul”. Apropo, până la 10 ani de închisoare.
Drept urmare, am putut demonstra că plata a fost efectuată la timp, iar faptul că nu a ajuns la firma creditoare nu este deloc vina fostei soții a clientului. Instanța a declarat tranzacția invalidă, apartamentul a revenit proprietarilor și s-a deschis un dosar penal împotriva escrocilor. Dar soarta lor nu mai este istoria noastră.
Cum să eviți să devii victima unei escrocherii
Cumpărarea/vânzarea proprietății comune
Cine deține cel mai adesea acțiuni imobiliare? Soții sau rude. Imaginați-vă: soț, soție, greoi procedura de divort. Nu este întotdeauna posibil să mențineți bunul simț. Mulți acționează asupra emoțiilor: pasiunile fierb, felurile de mâncare se sparg, o sete de răzbunare clocotește. Și, bineînțeles, vreau să scap de bunuri, chiar dacă pentru un ban, dar numai să rup toate legăturile cu fostul meu soț. Și în sfârșit îți distrugi viața.
Dacă această descriere este similară cu situația dvs. de viață, primul lucru de făcut este să contactați fostul deținător de capital. Lasă emoțiile și ostilitatea, concentrează-te pe a-ți proteja interesele. Da, trebuie să „împingi” mândria pentru un timp. Dar aceasta este cea mai scurtă cale de a lăsa escrocii în aer.
Desigur, o persoană care te-a condus în mod deliberat într-o astfel de capcană este puțin probabil să fie dornică să ajute. Dar pasiunile sunt una, iar Codul penal este cu totul alta.
Prin lege, atunci când vinde o cotă dintr-un apartament, proprietarul trebuie în primul rând să ofere cumpărarea altui proprietar. Și nu în cuvinte, ci în scris. Dacă nu există răspuns, oferă din nou. Și doar dacă răspunsul este negativ sau nu există nicio reacție la ofertă pentru a doua oară, poți vinde. Cadrul de reglementare este articolul 250 din Codul civil al Federației Ruse.
Dacă ți-a apărut gândul: „Ei bine, poți crește prețul, atunci persoana va refuza cu siguranță”, nu, este imposibil. Dacă suma dumneavoastră este inadecvată în raport cu piața, o examinare independentă va arăta acest lucru și tranzacția va fi declarată invalidă.
Nu toată lumea știe despre asta.Necunoașterea drepturilor și obligațiilor îi duce adesea pe oameni în situații confuze și problematice.
Dar prevenit este antebrat.
Se dovedește că, în cazul vânzării unei cote de proprietate, totul nu este atât de înfricoșător. Ne aprovizionăm cu răbdare, un avocat bun și căutăm dreptate. Este mult mai dificil dacă coproprietarul nu și-a vândut cota, ci a emis acord de donație. Nu este nevoie să anunțați al doilea proprietar despre acest lucru. Singura opțiune de a recâștiga locuința în acest caz este să dovedești că tranzacția este fictive.
Cum să nu cumperi un apartament „negru”.
- Lucrați numai cu agenți imobiliari de încredere. Alegeți printre prieteni, cunoștințe și cunoștințele lor, căutați recenzii pe Internet.
- Studiați cu atenție și verificați din nou toate documentele. Contractul în sine, certificate de înregistrare a dreptului la locuință, contracte de donație, contracte de cumpărare și vânzare, certificate de drept moştenire, hotărârile și hotărârile instanței de judecată, datele pașapoartelor.
- Aflați dacă vânzătorii au copii minori și unde sunt externați. Aceasta este una dintre cele mai frecvente greșeli - la urma urmei, un copil nu poate rămâne oficial fără un loc de reședință. Dacă autoritățile tutelare află despre acest lucru, o vor introduce în ultimul loc de înregistrare - adică în apartamentul tău.
- Verificați autenticitatea procurii generale dacă tranzacția se face în baza acesteia. Aceasta este, de asemenea, o capcană comună. Asigurați-vă că împuternicirea este reală și, cel mai important, că nu a expirat la momentul tranzacției. Pentru a face acest lucru, puteți contacta notarul care a emis o astfel de procură.
Există capcane.
În primul rând, un apartament poate fi înregistrat pentru o persoană incompetentă: o persoană bolnavă mintal, un bătrân cu demenţă. Este ușor să invalidezi o astfel de procură, ceea ce înseamnă automat că tranzacția a fost executată ilegal.
În al doilea rând, ar putea fi o înșelătorie. O persoană emite o împuternicire alteia, apoi o revocă. Cumperi un apartament din primul, prin procură, după care al doilea, aflat deja în instanță, îți anulează tranzacția de vânzare-cumpărare. Conform actelor, apartamentul va deveni proprietatea lui, dar nimeni nu va returna banii. Nu, instanta, desigur, il va obliga pe „vanzator” sa iti plateasca intreaga suma, dar daca nu are bani in conturi, maximul care se poate face este sa iti anulezi un procent din salariu in favoarea ta.. Și asta poate dura ani de zile. Să spunem 10.000 de ruble pe lună - ce credeți, cât de curând veți „recaptura” întreaga sumă?
- Solicitați un extras din Registrul Unificat de Stat al Drepturilor Imobiliare. Un certificat de proprietate nu este întotdeauna o garanție a unei tranzacții legitime. Apartamentul poate fi impus arestare sau o interdicție comercială. Informații despre aceasta, precum și despre proprietarul legal al apartamentului la momentul tranzacției, vor fi afișate printr-un extras din USRR.
- Nu cumpărați proprietate dacă proprietarul a moștenit-o și nu au trecut trei ani de atunci. În această perioadă, rudele anunțate brusc o pot revendica.
Cum să nu-ți pierzi propriul apartament
S-ar părea că totul este simplu aici - până la urmă, proprietatea este deja a ta. Cu toate acestea, există suficiente victime ale „înțelepților” care cunosc lacunele. De aceea:
- Emite o procură generală numai atunci când este cu adevărat necesar. Mai mult, fără posibilitatea de reatribuire către terți și cu o perioadă de valabilitate limitată.
- Nu dați niciodată nimănui documente originale. Puteți oricând să faceți copii și să le certificați notar Aceste documente au aceeași valabilitate ca și originalele.
Hack de viață simplu
În legea „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobile” la articolul 9 (p. 3, pp. 1) este scris că informațiile privind interzicerea înregistrării de stat a drepturilor pot fi înscrise în registru fără participarea personală a titularului dreptului de autor. Adică, nimeni nu va face nimic cu dreptul tău de proprietate dacă nu ești personal prezent la tranzacție. Așa că poți aplica la Rosreestr pentru o astfel de interdicție - și dormi liniștit.
Rentă viageră
În urmă cu câțiva ani, povestea Mariei Batalova a stârnit internetul, iar procesul este încă în desfășurare. Personaje: Mikhail Tsivin și soția sa Natalya Drozhzhina sunt prieteni ai familiei Batalov. Maria, fiica lui Alexei Batalov, diagnosticată paralizie cerebrală. Ea este incapabilă și nu se poate mișca fără un scaun cu rotile. Ea este îngrijită de mama ei, soția regretatului actor - Gitana Arkadyevna.
După ce Alexey Vladimirovici a părăsit această lume, familia Tsivin-Drozhzhin a continuat să-și gestioneze fondul. Au organizat festivaluri de film în memoria talentului plecat, expoziții, evenimente. Și, în același timp, au semnat un contract de rentă viageră cu fiica sa Maria, conform căruia atunci toată proprietatea - acțiuni într-un apartament mare vizavi de Kremlin, o bucată de copeck în centru și alte bunuri imobiliare atractive - primite Ei.
Ce este o anuitate viageră
Închirierea unui apartament pe viață este, în principiu, o opțiune foarte convenabilă și bună pentru bătrânii singuri și persoane cu dizabilitățicare nu pot avea grijă de ei înșiși. Arată așa: o persoană care are nevoie de îngrijire își selectează un asistent. Nu contează unde îl găsește: poate fi un vecin, prieten, cunoștință, orice persoană în care este gata să aibă încredere. Sarcina asistentului este să aibă grijă de proprietarul apartamentului, să plătească apartamentul comunal și, în același timp, să plătească chiria lunară cât timp proprietarul imobilului este în viață sau cât timp rămâne în vigoare contractul. Și după moartea proprietarului, acest asistent își ia apartamentul pentru sine. Pentru multe persoane singure, acesta este cel mai bun mod de a-și trăi zilele, lunile sau anii.
Avantajele unui contract de rentă viageră: ambele părți câștigă, toată lumea este fericită. Proprietarul apartamentului primește îngrijire, o plată lunară, nu se gândește locuinte si servicii comunale. Îi cumpără mâncare, gătesc, fac curățenie - în general, își stabilesc o viață normală. Ei bine, plătitorul de chirie rămâne până la urmă cu imobilul. Există și dezavantaje: dacă starea locului de reședință nu este specificată în contract, proprietarul apartamentului se poate găsi brusc pe stradă. Această proprietate nu va trece moștenitorilor. Ei bine, la rezilierea contractului, proprietarul va trebui să returneze toți banii care i-au fost plătiți drept chirie.
Toate dezavantajele pe care le-am menționat nu sunt dezavantaje. rentă viageră ca atare, ci mai degrabă capcanele unui astfel de tratat. Deci, atunci când semnați, trebuie să fiți foarte atenți.
Dar dacă un atacator intervine în caz, lucrurile nu devin atât de roz. Da, are grijă, își îndeplinește toate îndatoririle. „Ce pot cumpăra de la farmacie, Valentina Ivanovna? Poți aduce portocale? Lasă-mă să-ți cumpăr papuci noi - în aceștia de acolo, există deja o gaură. Și totul pare să meargă ca de obicei, Valentina Ivanovna este fericită. Dar după 2-3 luni, persoana se oferă să semneze o factură pentru cheltuielile casnice („Ce este în neregulă, vom păstra evidența până la ultimul ban”), care este de fapt o împuternicire pentru a dispune imobiliare. Valentina Ivanovna are 90 de ani - ce înțelege ea? Dupa aceea, fraudatorul incalca contractul de inchiriere si o evacua pe pensionara din propria locuinta.
Aproximativ în acest fel, familia Batalov și-a pierdut nu numai proprietatea (și în total este de aproximativ 100.000.000 de ruble), ci și bani. Nimeni nu a înțeles cu adevărat de ce Maria avea nevoie de o rentă viageră - familia are mijloacele de a angaja o asistentă, iar mama ei Gitana Arkadyevna a avut întotdeauna grijă de ea.
Dar s-a dovedit cum s-a întâmplat. Până la urmă, procuratura s-a interesat de situație și a deschis un dosar în interesul Mariei.
La un moment dat, ne-am alăturat și am început să deslușim această poveste bucată cu bucată. Au dovedit că soții Drozhzhina-Tsivin nu plăteau nicio chirie - nu aveau nici măcar un Verifica, nici o singură declarație cu confirmare. Dar costurile escrocilor includ produse cosmetice premium, facturi de restaurant, produse scumpe și vinuri. Tot ceea ce o persoană cu paralizie cerebrală pur și simplu nu cheltuiește bani. Maria și-a cumpărat ea însăși medicamente. Mai departe mai mult. Acești „Vulpe Alice și Pisica Basilio” au mai găsit destul de multe apartamente: Mihail Tsivin are șapte, Natalya Drozhzhina are zece. Bun pentru pensionari? Și toate, desigur, au fost primite în baza unor contracte de rentă pe viață, scenariul s-a repetat iar și iar.
Procedura a durat mai mult de un an, Drozhzhina a depus o cerere reconvențională, instanța a invalidat contractul de închiriere și a returnat proprietatea Batalovilor și chiar a decis să le plătească compensații financiare. Există suficientă mișcare pe carcasă pentru un întreg roman. Dar încă nu există o decizie principală - vor ajunge soții escroci la închisoare? Și la urma urmei, ar fi putut să se descurce de la bun început cu un acord de soluționare, până când au răsunat cuvintele mari „închisoare”, „articolul 159 din Codul penal al Federației Ruse” și alte orori. Dar au ales calea celei mai mari rezistențe.
Ce să faci pentru a nu ajunge în aceeași situație
De obicei, victimele unor astfel de scheme frauduloase sunt persoane vulnerabile social: bolnave mintal, predispuse la dependențe, persoane cu handicap sau pensionari în vârstă care nu au de cine să aibă grijă. Este dificil pentru o persoană singuratică, fără legături și bani mari să-și demonstreze cazul în instanță și să returneze dreptul de proprietate.
Escrocii trebuie să obțină informații de undeva că, spun ei, un bătrân locuiește în casa nr. 48, nu există copii și nepoți, doar apartamentul lui - „trebuie luat”.
Există trei opțiuni aici.
- Informațiile sunt cel mai adesea „scurtate” de asistenți sociali fără scrupule. De exemplu, în Departamentul de Securitate Socială, unei persoane cu dizabilități i se atribuie un asistent. Vine regulat la el acasă, face ce are nevoie. Și, în același timp, întreabă - ce și cum, dacă există rude, „ce apartament minunat aveți”. De îndată ce își dă seama că această persoană cu dizabilități este o victimă convenabilă, informațiile vor ajunge la escroci. Desigur, nu toți asistenții sociali sunt așa. Dar trebuie să fii mereu atent.
- Uneori, atacatorii înșiși sunt angajați în căutări: urmăresc, de exemplu, un bătrân - îl vizitează rudele? Ei examinează ușa de la intrare, ferestrele și balconul - dacă sunt vechi și ponosit, atunci persoana nu are bani pentru reparații, sau măcar pe cineva care l-ar ajuta. După ce au identificat o victimă, escrocii se mulțumesc - se pot prezenta voluntari, vecini buni. Și apoi conversația se transformă discret într-o rentă viageră.
- Fraudatorii implică adesea notarii în caz. Să presupunem că un intrus se căsătorește cu un singur alcoolic. Îl lipează și mai mult, apoi se atrage pe el însuși act de dar pentru un apartament. Un notar normal ar observa imediat că cazul este necurat. Este datoria lor să evalueze caracterul adecvat al unei persoane în timpul semnării unui document important și să confirme legitimitatea tranzacției. Dar pentru o anumită taxă, unii devin foarte neatenți și „nu observă” lucruri evidente.
Dacă aveți o rudă care ar putea deveni ipotetic victima unor astfel de escroci (vârstnici, infirmi și care dețin un apartament), protejați-l. Mai ales dacă nu poți fi în contact cu el 24/7, locuiești într-un alt oraș și el este singur de mult.
Ce măsuri trebuie luate:
- Stabiliți o interdicție privind înregistrarea tranzacțiilor cu un apartament fără participarea personală a proprietarului. După cum am spus, pentru aceasta trebuie să scrieți o aplicație la Rosreestr. Acest lucru se poate face la orice MFC sau în contul dvs. de pe site-ul web Rosreestr. rosreestr.ru (dacă aveți o semnătură digitală). După aceea, nimeni nu va mai putea vinde, dona, ipoteca sau închiria această proprietate, cu excepția proprietarului însuși. Chiar și cu o procură legalizată, care este deosebit de valoroasă. Interdicția poate fi stabilită pentru orice obiect imobiliar - un apartament, o cameră, un garaj, un teren. În același mod, este posibil să se limiteze posibilitatea unei tranzacții pentru o cotă de proprietate - nu este necesar să dețină toată proprietatea în mod indiviz.
- Limitați capacitatea unei persoane în vârstă. Dacă vechiul tău bunic nu poate percepe în mod adecvat realitatea și, în general, înțelege prost ce se întâmplă, fă-i recunoaștere ca având capacitate juridică limitată - prin intermediul instanțelor. Este imperativ să se efectueze un examen psihiatric medico-legal, în funcție de rezultatele acestuia, judecătorul va evalua gradul sănătate mentală persoană. În caz de limitare a capacității juridice, toate drepturile sunt rezervate, dar el va putea face toate tranzacțiile serioase (inclusiv cu imobile) numai cu acordul scris al mandatarului. Este numit de instanța sau de autoritatea tutelară.
- Împărțiți proprietatea în acțiuni - lăsați-vă sau altă persoană apropiată și de încredere să dețineți o parte condiționată. Este suficient să înregistrezi 1⁄4 din apartament pentru ca altcineva să-l protejeze de vânzarea ilegală. Escrocul nu va face o afacere fără acordul fiecărui proprietar. Și dacă o face, atunci poate fi ușor recunoscut ca fiind ilegal - la urma urmei, proprietarul acțiunii are un drept de preferință la cumpărare.
Dacă dvs. sau ruda dvs. veți semna în mod conștient un contract de rentă viageră, asigurați-vă că acesta prevede:
- Trăind o persoană în propriul spațiu de locuit, astfel încât să nu fie aruncată în stradă.
- Modul in care va fi calculata chiria - suma, frecventa, detaliile contului. Dacă banii nu vin, un astfel de acord este ușor de reziliat.
Cartea „Știu totul despre tine. Cum să vezi prin oameni și să ieși din situații dificile folosind experiența celebrului detectiv „poate fi folosit ca un manual de securitate. Ea vă va învăța să preziceți acțiunile oamenilor, să evitați escrocii, să pedepsiți pensia alimentară fără scrupule și multe altele.
Cumpără o carteCiteste si📌
- Cum să verificați un chiriaș pentru a închiria o proprietate fără probleme
- Cum să închiriezi un apartament și să nu devii victima escrocilor
- 10 trucuri ale escrocilor de care se îndrăgostesc chiar și oamenii deștepți