Cum să creezi un HOA în casa ta

Ce este HOA și de ce este necesar

Asociația Proprietarilor de Case (HOA) este o organizație non-profit care creată pe perioada nedeterminata sa administreze un bloc de locuinte, are cont bancar si sigiliu.

HOA răspunsuri pentru întreținerea, exploatarea, repararea acestuia, precum și pentru furnizarea de servicii publice rezidenților săi. Aceste probleme sunt tratate de consiliu și de președintele parteneriatului.

Cele mai importante probleme sunt rezolvate cu participarea tuturor locuitorilor. De exemplu, la adunările generale se discută cuantumul plăților obligatorii, obținerea unui împrumut, un plan anual pentru repararea proprietății și altele asemenea. Decizia se consideră adoptată dacă votat cel puțin două treimi din numărul membrilor asociației.

După înregistrarea unui HOA, se deschid noi oportunități pentru proprietari: de exemplu, puteți închiria subsoluri și investiți banii primiți în instalarea de camere CCTV, tehnologii eficiente energetic și nu numai. Sau luați un împrumut pentru o revizie majoră, pentru a nu aștepta până când suma necesară se acumulează în contul HOA.

Într-o casă se poate organiza un singur parteneriat. În același timp, mai multe case pot intra în parteneriat.

Cum diferă un HOA de Codul Penal și ce să alegeți

O altă formă, mai populară, de administrare a unui bloc de apartamente este implicarea unei companii de management (MC). Deci, în regiunea Moscovei acum pentru 88% din locuințe întâlni organizații private sau municipale, pentru 12% - HOA.

Regatul Unit este deosebit de relevant pentru casele noi, unde rezidenții nu au avut încă timp să se cunoască. În timp, când comunitatea începe să se formeze, proprietarii, dacă doresc, schimbă Codul Penal într-un HOA. Cu toate acestea, parteneriatul poate închiriere societate de administrare ca antreprenor.

Spre deosebire de HOA, Marea Britanie este o organizație comercială.

Activitățile sale sunt licențiate, iar domeniul de activitate este determinat tratat timp de până la cinci ani. Societatea de administrare fie deservește independent casa, fie atrage alte companii. Și ea oferă, de asemenea, proprietarilor de apartamente (sau HOA, dacă contractul este încheiat cu un parteneriat) rapoarte despre munca depusă.

Ambele forme de guvernare au avantaje și dezavantaje. Avantajul HOA este că toți participanții sunt interesați personal de gestionarea eficientă a casei și pot alege antreprenori fără să se gândească la profit.

De asemenea, este ușor să controlezi cheltuirea fondurilor parteneriatului: are un singur cont curent pentru casă. Ca urmare, orice proprietar, dacă dorește, poate verifica tranzacțiile financiare. Societatea de administrare, în schimb, poate avea un cont pentru mai multe case deodată, care se află în administrarea sa.

În același timp, HOA necesită un nivel ridicat de auto-organizare din partea rezidenților. Parteneriatul își asumă responsabilitatea pentru toate sistemele de inginerie și reprezentanții săi în mod independent să comunice cu furnizorii, să rezolve disputele cu aceștia și, de asemenea, să rezolve conflictele dintre proprietarii. Nu există întotdeauna oameni în casă care se pot ocupa cu competență de aceste probleme.

În același timp, Marea Britanie este o organizație care, de regulă, este angajată profesional în management. Reprezentanții săi au, de obicei, deja experiență și contacte cu furnizorii potriviți. Ea se ocupă de toate comunicările cu ei. Dacă societatea de administrare nu este suficient de calificată, poate fi Schimbare.

În acest tabel, am adunat principalele avantaje și dezavantaje ale HOA și ale Regatului Unit:

În general, gestionarea unui HOA astăzi este mai ușoară decât acum câțiva ani. În acest timp, pe piață au apărut servicii care pot externaliza multe funcții, precum contabilitate, organizarea unui contact center și serviciul de urgență.

Așadar, președintele HOA nu va trebui să răspundă în mod independent solicitărilor locuitorilor dacă conducta lor a rupt. Chiar și ședințele proprietarilor cu vot pot fi ținute de la distanță.

Cea mai bună opțiune poate fi o schemă în care HOA angajează o companie de management ca antreprenor. Acest lucru va combina avantajele celor două forme de control acasă. În același timp, societatea de administrare devine un „serviciu” și nu va fi „de deasupra” proprietarilor, ci într-un parteneriat orizontal echivalent cu HOA.

Cum se creează un HOA

Dacă sunteți inițiatorul, este important să comunicați cu rezidenții, să înțelegeți dacă doresc schimbări, să vorbiți despre caracteristicile activității HOA. De obicei, casele au deja chat-uri generale în WhatsApp sau Telegram - în ele puteți evalua starea de spirit a vecinilor, găsiți pe cei care vă vor susține ideea.

Calculați costul administrării unei case

Dacă vedeți un răspuns pozitiv, puteți trece la calculul cheltuielilor. Este necesar să înțelegeți ce sisteme de inginerie sunt în casă, ce maeștri sunt necesari pentru a le întreține, cât costă serviciile lor, ce este necesar reparație acum.

Veți avea nevoie de lift, servicii de urgență și de expediere, contabilitate, îngrijitori, instalatori, electricieni, ingineri. Acești specialiști vor verifica casa înainte ca MC să o predea HOA.

După cum am menționat mai sus, astăzi majoritatea serviciilor pot fi externalizate.

Este mai ușor și mai ieftin, deoarece nu trebuie să cheltuiți bani pentru menținerea oamenilor în stat și să organizați singur procesul. În plus, este mai ușor să conectați lucrătorii temporari în acest fel - de exemplu, dacă iarna este multă zăpadă și este nevoie de mai mulți îngrijitori. Există servicii pe piață care se pot ocupa de toate aceste probleme, de exemplu, Gorserv.

În plus, HOA poate conecta aplicația mobilă a rezidentului și poate simplifica comunicarea cu proprietarii. În acesta, puteți accepta aplicații, puteți efectua sondaje de opinie publică, puteți plasa anunțuri și puteți primi date de la contoare. Acesta, printre altele, va permite abandonarea copiilor pe hârtie ale chitanțelor - proprietarii de apartamente vor putea plăti facturile online. În medie, un astfel de program costă 3-10 ruble pe apartament pe lună.

În cele din urmă, puteți include în calcule costul contract de asigurare răspunderea proprietarilor de locuințe pentru daunele cauzate proprietății terților. Aceasta înseamnă că dacă unul dintre rezidenți inundă apartamentul altcuiva sau cablajul electric al cuiva ia foc, costurile de reparație vor fi acoperite de asigurare.

Creați un grup de inițiativă

Va ajuta la atragerea cât mai multor proprietari posibil la crearea unui HOA. Cerințele privind numărul de persoane din el și îndatoririle membrilor săi nu sunt specificate în lege.

De obicei, grupul ajută la organizarea întâlnirii, informează proprietarii despre desfășurarea acesteia și selectează candidați pentru persoane responsabile. Membrii săi pot, de asemenea, să se plimbe prin apartamente și să vorbească rezidenților despre beneficiile HOA. Puteți găsi astfel de asistenți în chat-urile deja menționate acasă.

Pregătiți un proiect de carte HOA

Carta parteneriatului este principalul document constitutiv care reglementează activitățile organizației. Se ia imediat după decizia de a crea un HOA la adunarea generală a proprietarilor. Este mai bine să pregătiți o versiune nefinalizată în avans. Puteți găsi o mostră a unui astfel de document pe Internet.

Actul constitutiv trebuie să cuprindă următoarele: informație:

• Locația HOA. Suficient indica decontare (conform articolului 54 din Codul civil al Federației Ruse).
• Subiectul și scopul activităților sale.
• Procedura pentru apariția și încetarea calității de membru în HOA.
• Componența și competența organelor de conducere ale parteneriatului, comisiei de audit, procedura de luare a deciziilor de către acestea.
• Alte informatii care nu contravin legii. De exemplu, o modalitate de a notifica rezidenții despre adunările generale și rezultatele activității HOA. De asemenea, puteți preciza că președintele este ales de proprietari în adunarea generală sau numai membrii consiliului de administrație din componența acestora.

Un punct important: în cartă este necesar să se folosească nu numai numele HOA, ci și TSN - un parteneriat de proprietari. Acest termen nu este din codul locuinței, ci din Codul civil al Federației Ruse, iar pe el se îndrumă inspectoratul fiscal.

TSN este o formă organizatorică și juridică relativ tânără de management imobiliar, care acoperă nu numai blocurile de apartamente, ci și, în special, asociațiile de grădinărit.

Iată o variantă a formulării pentru cartă: „Parteneriatul este o corporație non-profit o organizație constituită sub forma unui parteneriat de proprietari, sub forma unui parteneriat proprietari de case”.

Organizați o întâlnire a proprietarilor

Decizia finală privind crearea rezidenților HOA Accept la adunarea generală. Inițiatorul trebuie să anunțe proprietarii despre aceasta cu 10 zile înainte de eveniment. Toată lumea trebuie să trimită scrisoare comandată sau dați personal înștiințarea sub semnătură. În plus, merită să postezi anunțuri în casă și să scrii de mai multe ori despre întâlnire în chat-ul general WhatsApp sau Telegram.

Acest lucru nu este specificat în lege, dar va ajuta la evitarea pretențiilor din partea rezidenților în viitor.

La prima adunare generală se alege mai întâi un secretar care va face acest lucru protocolla finalul evenimentului. Apoi discută de ce este nevoie de parteneriat, cum va fi aranjată managementul casei și cum se vor schimba tarifele. La aceeași ședință, este de obicei adoptată carta HOA. Veți avea nevoie și de o comisie de numărare, care va număra voturile. Cerințe stricte pentru aceasta Nu.

Să țină o întâlnire Poate sa în formă de normă întreagă, part-time și part-time. În orice caz, locuitorii casei vor trebui să voteze în scris completând buletinele de vot. În ele, proprietarii își indică numele complet, datele pașaportului, adresa, numărul camerei, zona acesteia, acțiune în dreptul de proprietate, hotărâri cu privire la fiecare problemă („pentru”, „împotrivă”, „abținut”), se pun data, semnătura și transcrierea.

• În forma față în față, proprietarii se adună într-un singur loc pentru a discuta probleme de actualitate și pentru a vota.
• În cazul formularului de absent, rezidenții trimit buletinele de vot completate sau le trimit la o anumită dată la adresa indicată în notificare.
• Forma part-time prevede posibilitatea de a discuta față în față a agendei și de luare a deciziilor pe probleme cheie și votul absent.

De asemenea, puteți organiza o întâlnire online - cu ajutorul unor servicii speciale. De exemplu, Locuințe GIS și servicii comunale. Pentru a invita toți locuitorii casei la ea, veți avea nevoie de un registru al proprietarilor. Îl poți solicita din Marea Britanie. Dacă compania refuză să ofere informații, puteți merge în instanță - cu toate acestea, este mai ușor să comandați un registru de la servicii precum Register.net.

Este important ca protocolul în urma întâlnirii să fie semnat de toți locuitorii care s-au exprimat în favoarea creării unui HOA, - nu mai puțin 50% din numărul total de voturi ale proprietarilor spațiilor + 1 vot.

Alegeți un consiliu și un președinte

De obicei, imediat după decizia de a crea un HOA, în cadrul aceleiași adunări generale, proprietarii aleg consiliul și președintele cu majoritate. Membrii consiliului pot decide singuri cine va lua conducere poziție, dacă este specificat în cartă.

Președintele va lua decizii de conducere și poate intra în comisia de numărare împreună cu secretarul, consiliul de conducere urmând să-l ajute în realizarea principalelor sarcini. Durata mandatului președintelui depinde de decizia proprietarilor.

În cazul în care membrii HOA sunt nemulțumiți de persoanele responsabile, le pot schimba la noua adunare generală.

Este mai bine să alegeți un număr impar de persoane pe tablă - 5 sau 7 persoane. Dacă casa este mică, trei sunt suficiente. În acest caz, nu va exista nicio situație în care voturile membrilor consiliului să fie împărțite în mod egal - de exemplu, la alegerea unui președinte.

Prin decizia rezidenților, membrii consiliului pot primi o remunerație pentru munca lor, dar, în practică, acest lucru este mai relevant pentru președinte - el petrece cel mai mult timp managementului. Cuantumul remunerației a determina proprietarii la adunarea generală a membrilor HOA. În același timp, atât consiliul de administrație, cât și președintele pot lucra gratuit - aici nu există restricții legislative.

Este nevoie și de HOA alege comitet de audit dintre membrii săi. Acești oameni verifică cel puțin o dată pe an activitățile financiare ale parteneriatului și oferă rezidenților o opinie asupra rezultatelor verificării. Dacă există întrebări cu privire la documentație, acest subiect este ridicat în adunarea generală.

Înregistrați HOA la biroul fiscal

HOA înregistrat ca persoană juridică la locul locuinței. De asemenea, puteți depune documente prin „Gosuslugi”. Va trebui să atașați o aplicație P11001, pașaport, o copie a statutului, procesul-verbal al ședinței.

Dacă trimiteți documentele în persoană, va trebui să plătiți o taxă de 4.000 de ruble. Când sunt transmise electronic, neplatit.

Când înregistrați un parteneriat în aplicație, este important să folosiți numele TSN - așa cum s-a menționat mai sus, este preluat din Codul civil al Federației Ruse. Dacă încercați să înregistrați un HOA, cel mai probabil organul fiscal vă va refuza, deoarece o astfel de formă organizatorică și juridică nu este prevăzută de legislația în vigoare.

Din păcate, acum normele dreptului civil sunt contrare legii locuințelor - Codul locuinței al Federației Ruse indică un tip de organizație (HOA), a cărui formă nu este prevăzută de Codul civil al Federației Ruse.

Semnează contracte cu proprietarii

Pentru a deveni membri ai HOA, proprietarii care au votat pentru crearea parteneriatului scriu afirmație despre intrarea sub orice formă.

Cel mai probabil, nu toți rezidenții vor dori să devină parte din parteneriat. Cu toate acestea, cu restul, va fi și necesar să se încheie acorduri separate, deoarece în Codul Locuinței al Federației Ruse a spuscă plătesc o taxă pentru întreţinerea locuinţei şi utilitati publice în conformitate cu aceste documente.

Nu există o formă strictă pentru un astfel de acord, principalul lucru este că obligațiile HOA de a gestiona casa și proprietarul pentru plata la timp sunt specificate în document. În anexa contractului se indică de obicei valoarea plății pentru întreținerea casei. Puteți adăuga condiții pentru indexarea acestuia. Procedura de încheiere a unui acord reglementate Cod Civil.

Proprietarul va avea la dispoziție 30 de zile să semneze documentul sau să numească punctele care nu i s-au potrivit. Un rezident poate refuza contractul, dar mai trebuie să plătească pentru servicii - concentrându-se pe sumele din anexa la contract și pe tarifele pentru resurse. Acestea din urmă sunt stabilite de comisia regională pentru energie.