Investiții și management imobiliar comercial - curs gratuit de la Școala Rusă de Management, training, data: 9 septembrie 2022.

Proprietate imobiliară comercială: caracteristici principale
• Caracteristicile economice ale proprietății.

• Analiza locației.
• Caracteristici arhitecturale și de planificare: imobil de birouri.
• Caracteristici arhitecturale și de planificare: bunuri imobiliare de vânzare cu amănuntul.
• Specificații de construcție și inginerie.
• Măsurarea suprafețelor. BTI - Plan tehnic.
• Standarde internaționale pentru măsurători în domeniul imobiliar: BOMA, IPMS.
• Caracteristicile juridice ale proprietății.
• Clasificarea spațiilor de birouri.
• Clasificarea depozitelor și spațiilor de vânzare cu amănuntul.

Investiție în imobile comerciale
• Imobil comercial: structura costurilor.
• Vânzarea de imobile comerciale.
• Închirierea imobilelor comerciale: structura veniturilor din chirie.
• Cum se formează valoarea de piață a unei proprietăți.
• Vânzarea investițională de bunuri imobiliare comerciale.
• Determinarea valorii unui activ imobiliar: metoda capitalizării directe.
• Determinarea valorii unui activ imobiliar: actualizarea fluxurilor de numerar.
• Rentabilitatea și rambursarea Rata internă de rentabilitate.
• Stiluri de investiții.
• Ciclul investițional.

Dezvoltarea conceptului și practicii de vânzare a obiectelor imobiliare comerciale
• Complexe Multifuncţionale (MC), definiţie, principii de formare.
• Conceptul și clasificarea IFC-urilor, exemple de proiecte implementate.
• Avantajele/dezavantajele construcției și implementării complexului multifuncțional.
• Crearea unei idei unice pentru complex multifuncțional, căutarea combinației optime de funcții, efect de sinergie.
• Concept arhitectural, specificații tehnice de bază ale funcțiilor de birou, retail și hotel, caracteristici de combinare în cadrul unui complex cu utilizare mixtă.
• Specificații de umplere a complexului cu utilizare mixtă (caracteristici de atragere a chiriașilor și/sau de vânzare a spațiului).
• Tendințele actuale în formarea de complexe cu utilizare mixtă și exemple de facilități de succes.
• Centre de birouri (OC).
• Cercetare de piata. Analiza mediului competitiv. Situația actuală a pieței și tendințele viitoare.
• Crearea unei idei unice. Detașare de concurenți. Parametrii OC „ideal”.
• Specificul soluțiilor arhitecturale, determinarea „coeficientului de pierdere de spațiu într-o clădire”, soluții optime de amenajare (exemple).
• Sistematizarea tipurilor de centre de birouri (specificații tehnice) - clasificarea actuală a centrelor de birouri din Breasla Managerilor și Dezvoltatorilor.
• Formarea tarifului de bază de închiriere.
• Redactarea unui concept pentru promovarea unui obiect. Căutați un portofoliu echilibrat de chiriași.
• Principii de umplere a spațiului de birouri, interacțiune eficientă cu chiriașii, principalele greșeli ale proprietarilor.
• Metode de găsire a chiriașilor pe piața actuală.
• Suport documentar al proceselor - titluri de proprietate, tipuri de contracte de închiriere, acord preliminar (textul integral al contractului de închiriere de birouri, pe termen lung și scurt).
• Metodologia de determinare a cuantumului chiriei.
• Servicii pentru chiriași și vizitatori ai spațiilor de birouri: obligatorii și suplimentare, practică curentă.
• Centre comerciale (TC).
• Parametrii unui centru comercial „ideal”.
• Dezvoltarea conceptului de centru comercial, determinarea formatului centrului comercial, diferențierea de concurenți (secvența de pași atunci când se decide formatul, suprafața și parametrii viitorului centru comercial, determinând o posibilă componenţa chiriaşilor).
• Pregătire înainte de vânzare, pre-intermediere, specificații tehnice ale chiriașilor cheie (reguli pentru „pre-intermediere” - colectarea și analiza răspunsurilor chiriașilor cu privire la posibilitatea de a intra în proiect).
• Crearea unui concept tehnologic. Specificații soluțiilor arhitecturale (specificații de proiectare bazate pe un concept tehnologic, specificații tehnice ale principalelor locatari „ancoră”).
• Formarea tarifelor de închiriere. Pregătirea unui plan de tranzacționare. Determinarea tarifelor de închiriere într-un centru comercial; procentul din cifra de afaceri a chiriașului; lucrul cu chiriașii ancore (practica actuală de a conveni termeni comerciali cu „ancore”).
• Construirea de relații eficiente cu chiriașii cheie.
• Întocmirea unui plan comercial (analiza veniturilor din chirii în timpul construcției sau reconceperea unui centru comercial).
• Suport documentar al proceselor, titluri de proprietate, tipuri de contracte de închiriere, acord preliminar. Contract ținând cont de un procent din cifra de afaceri (textele integrale ale contractului de închiriere preliminar și principal, ținând cont de procentul din cifra de afaceri a chiriașului).
• Funcții obligatorii și suplimentare (conexe). Cumpărături și petrecere a timpului liber activ. Misiuni, centre de trambuline, scoli culinare, muzee, expozitii, gradini zoologice. Centrul comercial ca platformă socială (exemple de noi centre comerciale de succes).
• Asigurarea ocuparii maxime a spatiului de inchiriere. Reguli de bază pentru căutarea, selecția și plasarea eficientă a chiriașilor (atragerea inițială a chiriașilor, organizarea expunerii proprietății și furnizarea de informații, responsabilitățile managerilor de închiriere).
• Mall-uri – tipuri, clase, avantaje, tendințe. Exemple de experiență rusă de succes.
• Postulatele procesului de negociere cu chiriașii. Justificarea pretului.

Model de afaceri al unei companii de management în domeniul imobiliar comercial
• Situația pieței imobiliare.
• Introducere.
• Analiza pietei imobiliare comerciale.
• Tipuri de imobile comerciale, caracteristicile lor distinctive: imobile comerciale, imobiliare de birouri, imobile de depozit.
• Complexe multifuncţionale.
• Complex imobiliar ca Obiect de Management.
• Procesele de afaceri ale Societății de Administrare.
• Principalele activitati ale societatii de management.
• Procese detaliate de afaceri - pentru auto-studiu.
• Dezvoltarea structurii organizatorice si functionale a societatii de management.
• Selectarea modelului de management pentru societatea de management.
• Tipuri de structuri organizatorice, argumente pro și contra.
• Interacțiunea serviciilor.
• Rezolvarea problemei „duplicării” funcțiilor.
• Delegare a autorității.
• Caz: dezvoltarea unei structuri organizatorice si functionale a unei societati de management pentru un obiect dat.
• Principalele divizii ale companiei de management. Compoziție, sarcini, regulamente.
• Divizii cheie pentru operarea și întreținerea instalațiilor.
• Operare tehnica service-management facilitate.
• Serviciu de curățenie.
• Divizii non-core.
• Departamentul administrativ. Recepție centrală.
• Serviciu de control al construcțiilor.
• Serviciu de pază și siguranță.
• Fluxul de vizitatori, mecanisme de gestionare a acestora - pentru studiu independent.
• Caz: separarea fluxurilor de vizitatori într-un complex multifuncțional specific și un algoritm pentru gestionarea acestor fluxuri.
• Management comercial - management proprietati, planuri de vanzari, strategie de vanzari.
• Caz: analiza situației dintre proprietar și chiriaș-debitor în timpul unei crize.
• Echipament ingineresc modern al clădirilor.
• Ce „lucruri mărunte” pot deveni principalul avantaj.
• Gestionarea resurselor de utilitate consumate. Expediere complexă.
• Caracteristici ale managementului complexelor multifuncționale.
• Tipuri de contracte de administrare imobiliară: acorduri de gestionare cuprinzătoare a proprietății cu proprietarul, acord pt întreținere și întreținere a unității cu chiriașul (proprietar), acord de rambursare utilități, acord chirie.
• Caz: selectați tipul de contract pentru gestionarea unui anumit obiect.

Relații de închiriere
• Crize de pe piața imobiliară. Forța majoră și măsuri de sprijin guvernamentale pentru chiriași.
• Negocieri cu chiriașii în timpul unei crize.
• Cum să vă pregătiți pentru negocierile cu chiriașii.
• Ce trebuie să știți despre contraparte înainte de a începe negocierile. Planul b.
• Strategii de bază de negociere. Modalități de a ajunge la un acord cu chiriașul.
• Psihologia negocierilor. Principalele canale de influență asupra contrapărții.
• Gestionarea atmosferei de negocieri.
• Negocieri neloiale. Încălcarea echilibrului de interese ale părților.
• Acțiunile chiriașului pentru reducerea chiriei și contramăsurile proprietarului.
• Strategie de interacțiune cu chiriașii în timpul unei crize.
• Atelier. Reducerea chiriei în schimbul prelungirii contractului: determinarea cuantumului reducerii.
• Termenii contractului de închiriere, care devin deosebit de relevanți în timpul unei crize.